Pieter Buisman, Anke Sieverink, Bart Louw, Tom Straeter
Elk jaar pompen we 40 à 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt. De vele regelingen die ooit bedoeld waren om fricties in de woningmarkt op te lossen, zijn hiervan de oorzaak. De meeste zijn echter allang achterhaald en zijn eerder een last dan een lust. Juist de economische crisis is het moment om de woningmarkt uit de ketenen van die regelingen te bevrijden. Het doel: een transparante en flexibele woningmarkt waarin kosten en baten weer helder tegenover elkaar staan, scheefwonen niet meer bestaat, discussies over staatssteun tot het verleden behoren en koop en huur uitwisselbaar zijn.
Een woningmarkt die past bij de nieuwe maatschappelijke en economische realiteit die zich met krimp en crisis heeft aangediend, waarin woningen eerder minder waard worden dan meer, aflossen normaal is, starters voor een koopwoning eerst moeten sparen en huur een groter aandeel in de markt krijgt. Deze radicale herziening vraagt doortastendheid en lef, maar biedt tegelijk duidelijkheid en zekerheid. Dat pleit voor de verandering ineens, goed doordacht en goed voorbereid: de grote brutering van de woningmarkt.
Tientallen regelingen vertroebelen een effectief en transparant functioneren van de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting zijn grote bekenden. Maar er zijn er meer, zoals het eigenwoningforfait, de starterslening, het woningwaarderingsstelsel en nieuwe regels uit Brussel en Den Haag over staatssteun, inkomensgrenzen en de rol van de corporatie. Schema 1 laat de geldstromen zien die daaruit voortvloeien. Het gaat om de financiële regelingen die bedoeld zijn om te stimuleren, te ontmoedigen, af te romen of bij te dragen. Het schema pretendeert geen volledigheid, het geeft een beeld van de omvang van de geldstromen en van hun onderlinge verbanden.
2,5 miljard verspild
Jaarlijks gaat er 40 tot 50 miljard euro in het rond. Het is niet moeilijk te bedenken dat uit deze wirwar veel geld wegsijpelt, alleen al door het apparaat dat nodig is om het geheel overeind te houden. Als deze frictiekosten 5 procent bedragen - en waarom niet? - dan hebben we het over 2 tot 2,5 miljard euro per jaar. Voor dat geld kan elk jaar de onrendabele top van vijfentwintigduizend sociale huurwoningen worden gedekt, kan de gehele huurtoeslag ruimschoots worden bekostigd, of kunnen vijftig achterstandswijken er in één keer bovenop komen. Het is maar de vraag of de regelingen zo'n verspilling waard zijn.
Prijsstimulering?
De hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar. Daarvoor is de regeling ook nooit bedoeld. Wel kunnen kopers door de hypotheekrenteaftrek meer geld lenen, dus een hogere prijs betalen, waardoor hun droomhuis binnen bereik lijkt te komen. Lijkt, want met de grotere leensom stijgt de vraag, neemt de concurrentie toe en gaan prijzen omhoog. Maatregelen als subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie en ruimere kredietverlening hebben eenzelfde prijsopdrijvend effect.
Lees het volledige artikel in de PDF-versie
Zie ook de presentatie "De Grote Brutering"