Hoogste tijd voor de grote brutering

Pieter Buisman, Anke Sieverink, Bart Louw, Tom Straeter

Elk jaar pompen we 40 à 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt. Dat komt door de vele regels en regelingen die ooit bedoeld zijn om fricties in de woningmarkt op te lossen. Het nut van de meeste regelingen is echter allang achterhaald. Het gevolg is een compleet verstarde woningmarkt. Alleen een radicale herziening biedt soelaas.

Tientallen regelingen vertroebelen een effectief en transparant functioneren van de woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting zijn grote bekenden. Maar er zijn er meer, zoals het eigenwoningforfait, de starterslening, het woningwaarderingsstelsel, de stimuleringssubsidie en regels uit Brussel en Den Haag over staatssteun, inkomensgrenzen, huurprijzen en de rol van de corporatie. (...)

Het beeld is duidelijk: jaarlijks gaat er 40 tot 50 miljard euro in het rond. Verborgen fricties als scheefwonen (3 miljard euro per jaar) zijn dan nog niet eens meegerekend. Het is niet moeilijk te bedenken dat uit deze wirwar veel geld wegsijpelt, alleen al door het apparaat dat nodig is om het geheel draaiende te houden.

Stel dat deze transitie- en frictiekosten 5% bedragen - en waarom niet? - dan hebben we het over 2 tot 2,5 miljard euro per jaar. Voor dat geld kan elk jaar de onrendabele top van 25.000 sociale huurwoningen worden gedekt, kunnen 200.000 kopers een stimuleringssubsidie krijgen, kan de gehele huurtoeslag ruimschoots worden bekostigd of kunnen 50 achterstandswijken er in één keer bovenop komen.

Het is maar zeer de vraag of de voordelen van deze regelingen dit verlies van 2,5 miljard euro waard zijn. Als er al voordelen zijn.

Droomhuis

De hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar. De regeling is daarvoor ook nooit bedoeld. Ze was een onderdeel van de inkomstenbelasting die eind 19de eeuw werd ingevoerd. De meeste woningen werden toen door particulieren verhuurd. Zij hadden daaruit inkomsten en mochten de kosten daarvoor aftrekken. Het beeld van stimuleringsregeling is pas ontstaan toen bevordering van het eigenwoningbezit beleid werd en premieregelingen werden ingevoerd. Dat met de hypotheekrenteaftrek bovendien meer geld kon worden geleend sloot daar mooi op aan. Zo leek het droomhuis binnen bereik te komen. Leek, want met de grotere leensom steeg de vraag, nam de concurrentie toe en gingen de prijzen omhoog (IMF, 2011).

De hypotheekrenteaftrek stimuleert dus niet, maar drijft de prijzen op. Subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie, ruimere kredietverlening en de inzet van dubbele inkomens doen daar nog een schepje bovenop.

De bijdragen uit de hypotheekrenteaftrek en stimulerende regelingen zijn inmiddels opgelopen tot zo’n 12 miljard euro per jaar. Kopers kunnen daardoor gemiddeld 33% meer lenen. Maar uiteindelijk schieten ze er niets mee op. Zo lang er schaarste is gaat hun voordeel door prijsstijgingen al gauw teniet. Wel betalen zij jaarlijks 2 miljard euro aan eigenwoningforfait en 3 miljard euro aan overdrachtbelasting. Ook de hoogte hiervan is door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek opgestuwd.

Lees het volledige artikel in de PDF-versie

Zie ook de presentatie "De Grote Brutering"