Naar normale woningmarkt - Pieter Buisman Advies

Pieter Buisman

Jan Modaal, altijd al het kind van de rekening, dreigt nu ook nog dakloos te worden.

Woningcorporaties mogen op grond van regels uit Brussel woningen met een huur tot euro 648 per maand niet meer verhuren aan mensen met een inkomen boven euro 33.000. Verdien je meer, dan ben je aangewezen op duurdere huurwoningen of op de koopsector.

Met een inkomen net boven modaal kun je in de koopsector nauwelijks terecht. Huurwoningen tussen euro 650 en euro 750 zijn er maar weinig. Corporaties willen die wel bouwen. Ze moeten daarvoor geld lenen. Corporaties kunnen goedkoop geld lenen, maar voor huurwoningen boven euro 648 mag dat niet meer. Ook een Brusselse regel.

Daarom wordt het de corporaties te duur en dat betekent dat er de komende vijf jaar 18.000 woningen met een huur van euro 650 tot euro 750 minder gebouwd worden, zo heeft Vernieuwde Stad laten weten, een vereniging van 22 grote corporaties. Jan Modaal, altijd al het kind van de rekening, dreigt nu ook nog dakloos te worden: een sociale huurwoning komt hij niet in, wat duurdere huurwoningen in de vrije sector zijn er nauwelijks en een koopwoning is onbereikbaar. En dat is allemaal de schuld van Brussel dat het gemunt heeft op onze corporaties en ons sociale huurstelsel.

Dat we zelf debet zijn aan deze situatie kunnen we maar moeilijk erkennen. De rijksoverheid en woningcorporaties hebben een halfslachtige situatie geschapen met mechanismen die verre van effectief zijn en voortdurend leiden tot discussies over wat mag en niet mag en over wat kan en niet kan. Het verhaal hierboven is er een voorbeeld van.

Een inkomensgrens aan de sociale huur lijkt overigens zo gek nog niet. De huur van deze woningen is direct of indirect met gemeenschapsgeld laag gehouden voor mensen met een smalle beurs. Je kan twisten over de hoogte van een inkomensgrens, maar het is toch raar dat deze woningen voor iedereen toegankelijk zijn? Logisch dat er lange wachtlijsten zijn!

Als er ook mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen komen, voorkomt dat gettovorming, is dan de tegenwerping. Hogere inkomens versterken de sociaal-economische draagkracht van de buurt. Economisch misschien wel, maar sociaal? Ben je niet sociaal als je iets minder dan euro 33.000 verdient? Bovendien, de bovenmodalen vertrekken uiteindelijk toch als ze de kans krijgen. Een vals argument dus.

Als je deze groep in de buurt wil hebben, is het beter voor hen geschikte woningen toe te voegen. Forse overheidsbijdragen in de sociale huursector en de koopsector hebben de categorie middendure huur jarenlang volledig weggedrukt. Een inhaalslag is hier dus hard nodig.

Dat vraagt een combinatie van nieuwbouw, renovatie en huurliberalisatie. Een hogere rente hoeft niet in de weg te staan. Wat in de weg staat is het rigide, maar ook halfslachtige financiële stelsel waaraan de corporaties gebonden zijn. Willen we van dit soort discussies af, dan moeten we van dit stelsel af.

Voor de verkiezingen verschenen de rapporten over de heroverweging. Eén ervan gaat over wonen. Het 'achtergebleven hervormingsdossier' wordt de woningmarkt er genoemd. Terecht, want het kan veel eenvoudiger en effectiever. Een vrije huurmarkt zorgt niet alleen voor een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit, het bevrijdt de sector van een hele hoop gedoe en rompslomp. Van de discussie hierboven. Van gedoe over staatssteun, vennootschapsbelasting, Vogelaarheffing, onrendabele toppen, aftoppingsgrenzen, grondprijzen, bedrijfswaardeberekeningen, enzovoorts enzovoorts. Gedoe dat een hoop mensen aan, maar eigenlijk van het werk houdt. Het echte werk, dus: goede woningen bouwen en exploiteren voor mensen met een smalle beurs of die anderszins op de woningmarkt moeilijk aan bod komen.

Een vrije markt is daarmee niet tegenstrijdig. De huren zullen stijgen, maar daarmee zijn we af van de discussie over 'scheef wonen'. Er is ook geen sociale huur meer. Wel een goed vangnet voor degenen die extra steun nodig hebben om hun woonlasten te kunnen betalen. Voor die groep is meer geld nodig, maar dat kan komen uit de hogere huren. De huurtoeslag zou dan volledig binnen corporatiesector afgehandeld kunnen worden. Dan komt de corporatie wat mij betreft bij de kern van wat een corporatie in een vrije markt zou moeten zijn: een vastgoedexploitant die met goed renderend vastgoed zijn winst inzet om ook hun een plek in die vrije markt te bieden die daartoe zelf de mogelijkheden niet hebben.

Waarom zou de rijksoverheid daar nog tussen moeten zitten? Als de overheid dat wel wil, zal een heffing op de huuropbrengsten de huurtoeslag moeten bekostigen. Met de kans dat een deel van de opbrengsten naar andere doelen verdwijnt.

Die heffing zou zich overigens niet hoeven te beperken tot het corporatiebezit. In een geliberaliseerde huurmarkt kunnen immers ook anderen in goede huurwoningen voorzien. De vraag die dan op komt is: wat is dan nog de toegevoegde waarde van een corporatie?

In plaats van in een worsteling met Brusselse regels het eigen vege lijf te willen redden, lijkt mij het zinvoller vanuit het perspectief van een geliberaliseerde, gedereguleerde en gedefiscaliseerde huur- en koopmarkt op die vraag een antwoord te krijgen.